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热点城市为今年房价划红线:环比不能涨

2017年01月06日 15:00  来源:上海证券报

“回顾此轮楼市调控,也正是逐步形成共识,政策越来越紧的一个过程。”4日,中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者分析说,可以将2016年“十一”国庆节以来的楼市调控分为三个阶段,分别是国庆期间城市密集收紧调控潮,主要从限购、限贷、土地供应等方面对市场进行调节;国庆后到11月27日的时间段,各地发布细则落地执行调控新政,并陆续有新的城市加入;第三阶段则开始于11月28日,上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策,主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整,其特征就是对信贷政策的全面收紧。
  走进2017年,热点城市或已为其全年楼市调控下了先手:房价环比不能涨。
  在2016年经历近10个月火爆之后,19个楼市热点城市先后出台了调控政策,且一波紧过一波。去年12月中旬,中央经济工作会议重申“房子是用来住的,不是用来炒的”,为2017年热点城市的调控定下了“严厉”的调子。其后,北京市负责人表态,2017年房价环比不能涨。郑州、武汉、济南等城市,相继出台限购升级政策。
  在一些专家看来,热点城市已经采取或准备的措施,都瞄准了“今年房价环比不能涨”这一硬指标。
  楼市热点城市调控越来越紧
  2016年“十一”长假期间,中国楼市迎来了新一轮的收紧调控大潮。全国对楼市实行限购限贷的城市已达到19个,分别是北京、上海、南京、厦门、深圳、苏州、合肥、无锡、天津、成都、郑州、济南、武汉、广州、佛山、珠海、东莞、福州、南昌,涵盖了一线、二线、三线的城市。
  在中央经济工作会议召开之后,北京市负责人表态:抓紧研究建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。要精准发力,坚决抑制投资投机行为,加大普通商品住房供给力度,确保2017年房价环比不增长。要合理增加住宅用地供应,从源头稳定市场预期。
  不仅是北京,在19个楼市热点城市之中,郑州、武汉、济南三市也相继出台了限购升级政策。还有一些楼市热点城市,从土地供应端出台了一系列的政策,防止地价继续飙升。
  “回顾此轮楼市调控,也正是逐步形成共识,政策越来越紧的一个过程。”4日,中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟对记者分析说,可以将2016年“十一”国庆以来的楼市调控分为三个阶段,分别是国庆期间城市密集收紧调控潮,主要从限购、限贷、土地供应等方面对市场进行调节;国庆后到11月27日的时间段,各地发布细则落地执行调控新政,并陆续有新的城市加入;第三阶段则开始于11月28日,上海和天津同日发布房地产差别化信贷政策,主要对商业贷款首套房和二套房的首付比例进行调整,其特征就是对信贷政策的全面收紧。
  陈晟认为,从此轮房地产调控逻辑来看,进入2017年的中国楼市调控,随着中央经济工作会议的召开已经进入到第四阶段。以北京为例,此阶段在落实调控政策之际,更要看调控目标能否实现,即“房价环比不增长”。
  正是在这种背景之下,中国指数研究院研究报告判断认为,2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。
  去年地王如何安然脱身
  2016年的中国楼市,以一波房价快速上涨带火了土地市场。
  据中原地产研究中心统计数据显示,2016年,苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳9个城市“卖地”收入超过千亿元,多个城市土地出让收入创下历史最高纪录。
  克而瑞信息集团(CRIC)年终报告显示,2016年30多个城市刷出340宗左右单价、总价地王,数量创历史新高,上海、深圳也相继刷新全国单价、总价地王纪录。
  “从此轮房地产行情启动开始,我们就已经预计到‘地王’的风险在加剧。”陈晟告诉记者,从2014年-2016年三年平均数据来看,“地王”项目的地价占房价比为70-80%。这意味着“面粉价高过面包价”,风险是显而易见的。
  从此轮房地产调控的目标来看,“地王”的销售价格和去化周期也会受到影响。
  陈晟称,一般而言,地王项目的去化周期在2年,因此如果2016年的“地王”去化周期达到5年的话,房企的资金链就有相当风险。
  广发证券乐加栋等判断,进入2017 年,中国楼市成交将逐步由当前的量跌价稳(增幅放缓)过渡至量价齐跌阶段。而在限购再次扩容,同时房企资金监管或进一步加强(在开发贷、公司债等融资收紧后,未来房企借道券商资管、基金子公司等资管产品进行融资或将受到约束),叠加后续销售回笼周期拉长等一系列连锁反应之下,“我们再次提示需要关注房企的资金状况。”
  另外,持续加大的土地供应也会对地王造成冲击。
  中国指数院常务副院长黄瑜告诉记者,2016年这轮调控中,增供成为各城市调控重点之一,多个城市明确2017年将继续加大供地力度。同时,根据国土资源部要求,多个热点城市已陆续发布了2017年-2019年三年住宅用地供应计划,此举将提升土地供应的灵活性,稳定市场对未来住宅用地供应的预期,有效防止恐慌情绪产生。
  不过,陈晟认为,在正视2017“地王”可能出现的风险的同时,也无需过于忧虑楼市“大起大落”。